Investícia do prenájmu 2026: výnos, cash-flow a hodnota v čase
0 = kúpa bez hypotéky (celá cena z vlastného).
Mesačne; daňovo odpočítateľné pri §6 ods. 3. Poistenie a daň z nehnuteľnosti zadáš v detailnom režime (nie sú odpočítateľné).
Orientačná projekcia pri zadaných predpokladoch, nie predpoveď. Daň z prenájmu §6 ods. 3 (19 %, po 500 € oslobodení) je orientačná a nezohľadňuje tvoj ostatný príjem ani daň z nehnuteľnosti. Rovnaký výpočet beží v module Prenájom.
Ako čítať čísla
Tri výnosy hovoria každý o niečom inom — a projekcia nie je predpoveď.
- Hrubý výnosRočný nájom delený kúpnou cenou. Rýchle porovnanie bytov medzi sebou — nezohľadňuje náklady ani hypotéku, takže je vždy najvyšší a najmenej vypovedá o realite.
- Čistý výnos (cap rate)Nájom po odpočítaní prevádzkových nákladov, delený hodnotou. Toto je „výnos nehnuteľnosti" bez ohľadu na to, ako ju financuješ — porovnateľný s inými investíciami.
- Cash-on-cashRočný cash-flow (po splátke) delený vlastnými peniazmi (vklad + vstupné náklady). Ukazuje, ako zarábajú práve tvoje peniaze — pri hypotéke ho dvíha aj páka (cudzí kapitál).
- Cash-flow „uživí sa sama"Nájom mínus náklady mínus splátka. Ak je ≥ 0, byt si na seba zarobí; ak je záporný, každý mesiac doň doplácaš. Po fixácii sa môže prevrátiť — preto sleduj koniec fixácie.
- Projekcia ≠ predpoveďScenáre rátajú s predpokladmi (zhodnotenie, rast nájmu, neobsadenosť) — nie sú zárukou. Ukazujú rozpätie možného vývoja, aby si videl, ako citlivý je výnos na vstupy.
Zdroje
Daň aj predpoklady majú primárny zdroj — zákon, Finančná správa alebo ŠÚ SR.
- Daň z prenájmu — zákon o dani z príjmov §6 ods. 3Slov-Lex — zákon 595/2003 Z. z. (znenie 1.1.2026)
- Príjmy z prenájmu podľa §6 ods. 3 — vymedzenieFinančná správa — príjmy z prenájmu nehnuteľností
- Oslobodenie príjmov z prenájmu do 500 €Finančná správa — oslobodenie príjmov z prenájmu
- Ceny nehnuteľností a nájmov — vstup do predpokladovŠÚ SR — štatistický úrad
Časté otázky
Aký výnos má prenájom bytu?
Univerzálne číslo neexistuje — záleží na meste, cene a nákladoch. Kalkulačka ti ukáže tri údaje naraz: hrubý výnos (ročný nájom / cena), čistý výnos / cap rate (po prevádzkových nákladoch) a cash-on-cash (po splátke, z vlastných peňazí). Hrubý výnos býva najvyšší, ale najmenej vypovedá; rozhodujúce je, či ťa cash-flow po splátke uživí.
Čo je cash-on-cash výnos?
Cash-on-cash je ročný cash-flow (nájom − náklady − splátka) delený vlastnými peniazmi, ktoré si do kúpy vložil (vklad + vstupné náklady ako notár, kataster, provízia). Na rozdiel od čistého výnosu zohľadňuje hypotéku: pri lacnom úvere ho páka (cudzí kapitál) dvíha, pri drahom úvere ho stláča aj do zápornej hodnoty.
Ako sa daní príjem z prenájmu? (§6 ods. 3, 500 € oslobodenie)
Prenájom bez živnosti je pasívny príjem podľa §6 ods. 3: príjem znížiš o oslobodenie 500 €, daňové výdavky uplatníš len pomernou časťou (v pomere zdaňovanej časti k príjmu) a zvyšok zdaníš sadzbou 19 %. Pri pasívnom prenájme sa neplatia odvody a nedá sa použiť 60 % paušál. Odhad v kalkulačke je orientačný — nezohľadňuje tvoj ostatný príjem ani daň z nehnuteľnosti.
Oplatí sa kúpiť byt na prenájom s hypotékou?
Závisí od toho, či cash-flow po splátke aspoň drží nulu a aký je cash-on-cash výnos. Hypotéka funguje ako páka — s malým vkladom rozhýbeš drahú nehnuteľnosť, takže výnos z vlastných peňazí môže byť vyšší než čistý výnos. Pozor však na koniec fixácie: pri vyššej sadzbe splátka stúpne a môže zmazať celý cash-flow. Skús si v detailnom režime zapnúť „po fixácii úrok stúpne".